Kako dobiti građevinsku dozvolu?

Novi zakon o planiranju i izgradnji, donet u leto 2009, uveo je novu proceduru za dobijanje građevinske dozvole. U seriji članaka, opisaćemo kompletnu proceduru zasnovanu na ovom novom zakonu. U ovom prvom članku, fokusiraćemo se na pripremne radnje koji su potrebne pre podnošenja zahteva za lokacijsku dozvolu.

Promene koje je uveo Novi Zakon

Pre Novog Zakona, dobijanje građevinske dozvole je bilo podeljeno na 3 formalna koraka: dobijanje akta o urbanističkim uslovima ili izvoda za parcelu, dobijanje odobrenja za gradnju zasnovanog na idejnom projektu, i na kraju, dobijanje potvrde o prijemu dokumentacije za prijavu radova zasnovane na glavnom projektu.

Sa Novim Zakonom, ova procedura je skraćena na 2 formalna koraka: dobijanje lokacijske dozvole, zasnovane na idejnom rešenju objekta, i dobijanje građevinske dozvole na osnovu glavnog projekta.

Posle dobijanja lokacijske dozvole, potrebno je pripremiti kompletnu projektnu dokumentaciju na osnovu koje se dobija građevinska dozvola. Projekat mora biti urađen u skladu sa pravilima građenja naznačenim u lokacijskoj dozvoli. Po Novom Zakonu ovaj korak je glavni i najduže traje da se uradi.

Posle dobijanja lokacijske dozvole, potrebno je pripremiti kompletnu projektnu dokumentaciju na osnovu koje se dobija građevinska dozvola. Projekat mora biti urađen u skladu sa pravilima građenja naznačenim u lokacijskoj dozvoli. Po Novom Zakonu ovaj korak je glavni i najduže traje da se uradi.

1 – Informacija o lokaciji

Prvi korak je dobiti informaciju o lokaciji gde se planira izgradnja. Po Novom Zakonu, formalni “akt o urbanističkim uslovima” ili takozvani “izvod iz urbanističkog plana” je zamenjen sa neformalnim dokumentom nazvanim “informacija o lokaciji”.

Ovaj dokumenat sadrži sve neophodne informacije o parceli. Postoje i drugi načini da se dobiju informacije o parceli (kao što je korišćenje internet alata) i informacija o lokaciji nije obavezan dokumenat. Dobro je imati ga u svakom slučaju da bi videli uslove za formiranje građevinske parcele i da bi mogli zatražiti tehničke uslove za projektovanje priključaka na infrastrukturu (pogledajte dole).

2 – Pravo svojine

Da bi imali osnova da gradite na parceli, neophodno je da posedujete dokumenat o pravu svojine na parceli. Novim Zakonom se prava korišćenja konvertuju u prava svojine. Znači postoje tri načina da dokažete svoje pravo na parceli:

  • pravo korišćenja: ovo je sada najčešći slučaj pošto ljudi još nisu promenili svoja prava korišćenja u prava svojine (po Novom Zakonu). Potrebno je da izvadite vlasnički list. Vlasnički list se ranije izdavao u zemljišno-knjižnom odeljenju u Drugom Opštinskom Sudu ali je sada većina opština preseljena u službu za katastar nepokretnosti koja pripada Republičkom geodetskom zavodu.
  • Privatno vlasništvo: ovo je novina omogućena od strane Novog Zakona.
  • Pravo zakupa: ovo je ugovor o zakupu zemljišta na određeno vreme.

3 – Formiranje građevinske parcele

U dokumentu informacija o lokaciji, piše da li katastarska parcela ispunjava uslove za građevinsku parcelu. Ukoliko da, to je najjednostavniji slučaj gde se građevinska parcela poklapa sa katastarskom bez dodatnog posla.

Postoje druge varijante gde je situacija komplikovanija:

  • katastarska parcela nema direktan pristup javnoj saobraćajnici
  • treba uraditi ispravku granica parcele. Ispravka granica parcele je obavezna ukoliko se time obezbeđuje neophodni izlaz na javnu saobraćajnicu
  • katastarsku parcelu treba podeliti na više građevinskih parcela
  • više katastarskih parcela treba ujediniti u jednu građevinsku parcelu.

U svim ovim slučajevima treba uraditi projekat preparcelacije i parcelacije ili urbanistički projekat.

Na kraju, bez obzira treba li raditi ili ne urbanistički projekat, mora se formirati građevinska parcela. Za taj posao, geodetska firma sa licencom, mora snimiti parcelu i uraditi geodetski snimak. Oni će predati snimak u Republički geodetski zavod u cilju dobijanja izveštaja o formiranju građevinske parcele.

4 – Konverzija zemljišta iz poljoprivrednog u građevinsko

U predgrađu Beograda, ima još dosta zemljišta koje se vodi kao poljoprivredno zemljište i koje je postalo građevinsko sa razvojem grada i izradom novih urbanističkih planova. Ipak, sve dok se to zemljište ne izgradi, zadržava svoju klasu poljoprivrednog zemljišta. Da bi se zemljište izgradilo, prvo se mora promeniti njegova namena i naravno naknada za promenu namene mora biti plaćena. Ova promena namene se mora uraditi pre podnošenja zahteva za lokacijsku dozvolu.

5 – Dobijanje tehničkih uslova za projektovanje za priključak na infrastrukturu

Ovaj korak nije striktno neophodan pre podnošenja zahteva za lokacijsku dozvolu ali je interesantno uraditi ga iz dva razloga:

  • da bi ubrzali proceduru dobijanja uslova ranije
  • da vidite mogućnosti priključenja i predvidite troškove koji mogu biti vezani za priključenje.

Da bi dobili ove tehničke uslove, potrebno je da podnesete zahteve ponaosob svakom komunalnom preduzeću koje ima vezu sa parcelom (priključenje na el. mrežu, vodovod, kanalizaciju, gas, daljinsko grejanje, gradska čistoća itd.).

6 – Uklanjanje postojećih objekata na parceli

Ukoliko se na građevinskoj parceli nalaze jedan ili više objekata koji se trebaju ukloniti u svrhu novogradnje, projekat uklanjanja objekta mora biti urađen i predat. Ovo se najčešće radi pre dobijanja lokacijske dozvole jer uklanjanje postojećih objekata iziskuje vreme i može biti i neophodno zbog drugih pripremnih radova na parceli.

Uklanjanje objekata je definisano u članu 168 Novog Zakona. Zajedno sa zahtevom za uklanjanje, morate priložiti:

  1. glavni projekat rušenja u tri primerka;
  2. dokaz vlasništva nad objektom;
  3. posebne uslove, ako se radi o objektu čijim rušenjem bi bio ugrožen javni interes (zaštita postojeće i druge infrastrukture, zaštita kulturnog dobra, zaštita životne sredine i sl.).

Dozvola o uklanjanju objekta, biće izdata u roku od 15 dana od dana podnošenja zahteva.